가을 전세대란 현실화? 퇴거대출 규제가 불러온 부동산 위기

📌 가을 전세대란, 현실로 다가오다

– 퇴거대출 규제가 불러온 부동산 시장의 구조적 위기 분석

“전세를 빼줘야 하는데 대출이 안 나와요”
“전셋값이 두 달 만에 3억이 올랐습니다”
“이번 가을, 정말 전세 구할 수 있을까요?”

2025년 하반기, 대한민국의 전세 시장은 심각한 구조적 위기를 맞고 있습니다.
그 시작은 바로 6월 27일 시행된 전세퇴거자금 대출 규제입니다.
이 글에서는 해당 정책이 불러온 시장의 변화, 수급 불균형, 가격 상승 요인, 그리고 향후 전망까지 객관적인 데이터와 분석 중심으로 정리합니다.

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[목차]

1. 전세시장, 지금 무슨 일이 일어나고 있는가?
2. 6·27 퇴거대출 규제란 무엇인가
3. 전세 매물 감소의 이유와 구조적 원인
4. 전셋값 상승과 그 영향을 받는 계층
5. 월세화 현상과 임차인의 부담
6. 지역별 매물 현황 분석 (서울 중심)
7. 전문가들이 분석하는 2025년 하반기 부동산
8. 정부 정책의 맹점과 대응책
9. 실수요자가 취해야 할 전략
10. 결론: 혼란의 시대, 안전한 주거를 위한 방향

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1. 전세시장, 지금 무슨 일이 일어나고 있는가?

올해 8월 현재, 서울을 포함한 수도권에서는 ‘전세 품귀현상’이 심각한 수준입니다.
대형 아파트 단지를 중심으로 전세 매물은 사라졌고, 가격은 단기간에 폭등했습니다.

특히 송파구 마천동에 위치한 ‘송파파크데일’ 아파트 단지는
6월까지 43건의 전세계약이 이뤄졌지만, 7월 이후 전세 물건은 ‘0건’으로 집계되고 있습니다.

이는 단순히 공급과 수요의 일시적 불균형이 아닙니다.
제도 변화가 직접적으로 시장 구조를 흔들고 있는 상황입니다.

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2. 6·27 퇴거대출 규제란 무엇인가

2025년 6월 27일, 정부는 가계부채 관리를 명목으로 ‘퇴거대출 제한 규정’을 도입했습니다.
이 규정에 따르면,

• 계약일이 6월 28일 이후인 경우, 전세퇴거대출은 최대 1억 원까지만 허용
• 실거주 요건 미충족 시 대출이 거절되며,
• 과거 역전세 특례대출의 조건을 그대로 적용

문제는 해석의 일관성 부족에 있습니다.
정부는 "6·27 이전 계약은 예외"라 밝히지만,
일선 은행에서는 “조건 충족 여부를 개별 판단해야 한다”며 보수적으로 대응하고 있습니다.

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3. 전세 매물 감소의 이유와 구조적 원인

전세 매물 급감의 핵심 이유는 다음과 같습니다:

1. 퇴거대출 규제로 인해 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못함
2. 보증금 반환 불가 → 새로운 세입자 입주 불가능 → 전세공급 중단
3. 은행 대출심사 강화 → 실거주 이외 목적의 대출 불가
4. ‘전세 끼고 매수(갭투자)’ 차단으로 매매와 전세 시장 동시에 위축

즉, 전세공급을 유도하는 모든 장치가 막혀 시장 전체의 유동성이 멈춘 상태라고 볼 수 있습니다.

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4. 전셋값 상승과 그 영향을 받는 계층

서울 주요 지역 전셋값은 두 달 새 평균 1억 5,000만 원 이상 급등했습니다.
송파구 일부 단지의 경우, 전용 84㎡ 기준 전세가격이 3억 원 상승한 사례도 있습니다.

가장 큰 타격을 받는 계층은 다음과 같습니다:

• 청년·신혼부부: 중소형 주택 중심으로 전세대출 불가 → 월세로 이동
• 기존 전세 세입자: 갱신 거부 → 새로운 고가 전세에 재계약 불가
• 임대인: 자금 확보 실패 → 거래 불발, 직접 입주 선택

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5. 월세화 현상과 임차인의 부담

전세 공급이 막히자 시장은 ‘월세화’로 빠르게 재편되고 있습니다.
전세대출 규제와 동시에 월세 매물은 증가하고 있으며,
한국부동산원 자료에 따르면, 서울의 월세 물건은 전년 대비 28% 증가했습니다.

이는 단순한 형태 변화가 아닌 주거비 부담의 실질적 증가로 이어지고 있습니다.
전세금은 반환받을 수 있지만, 월세는 소비로 사라지기 때문에
자산 축적이 어려워지고, 주거 불안정성은 더욱 심화됩니다.

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6. 지역별 매물 현황 분석 (서울 중심)

📊 부동산 플랫폼 ‘아실’ 기준 전세 매물 감소율 (2025년 8월 기준):

• 송파구: -63%
• 강동구: -77%
• 강북구: -62%
• 용산구: -37.5%
• 여의도 시범아파트: 전세 물건 거의 전무

강북의 신축 단지조차도 입주 전 매물이 대부분 사라지고 있으며,
동대문구 휘경자이디센시아 전세 매물은 261건 → 78건으로 급감했습니다.

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7. 전문가들이 분석하는 2025년 하반기 부동산

📌 권대중(서강대 부동산학 교수)

“퇴거대출 규제로 전세 매물은 줄고, 매매 수요도 위축되고 있다. 전셋값 상승은 불가피하다.”

📌 정보현(NH투자증권 부동산 수석연구원)

“기존 물량만으로는 수요를 감당할 수 없다. 월세 중심 시장으로의 전환이 가속화될 것이다.”

📌 고준석(연세대 상남경영원 교수)

“입주물량이 부족한 상황에서 가을 이주 수요까지 몰리면,
강남3구를 중심으로 ‘전세난민’ 문제가 대두될 수 있다.”

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8. 정부 정책의 맹점과 대응책

정부 정책의 주요 맹점은 다음과 같습니다:

• 현장 대응 매뉴얼 부족: 은행별 판단 차이로 인해 대출 불확실성 심화
• 실수요자 보호 부족: 청년·신혼부부·무주택자에 대한 지원책 미흡
• 시장 신뢰도 하락: 정책 신호가 모순되고, 금융기관 해석이 달라 예측 불가

📌 대응책 제안:

• 퇴거대출 규제의 예외 요건 명확화 및 문서화
• 실거주 증빙 간소화
• 중소형 주택 중심의 공공 전세 매물 확대
• 정책 시행 전 유예기간 또는 계도기간 부여

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9. 실수요자가 취해야 할 전략

임차인이라면:

• 계약 전 반드시 대출 가능 여부를 서면으로 확인
• 월세로 전환할 경우 예상 거주 기간과 총 부담액 분석
• 전세 사기 이력 확인 (보증보험 가입 여부 체크)

임대인이라면:

• 자금 플랜 B 마련: 전세보증보험 / 사전 담보 대출 확보
• 세입자 퇴거 시 대출 규제 조건 철저히 확인
• 전세계약 종료일 기준 퇴거 시점의 법적 리스크 분석

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10. 결론: 혼란의 시대, 안전한 주거를 위한 방향

2025년 가을, 대한민국 부동산 시장은 ‘급변기’에 접어들고 있습니다.
단순한 경기 변동이 아닌, 정책 변화가 주도한 구조적 재편이라는 점에서 매우 심각합니다.

전세는 더 이상 안전한 주거 방식이 아닐 수도 있습니다.
정부와 금융기관, 그리고 개인 모두가 지금 이 변화를 직시하고,
정보 중심의 합리적인 의사결정을 내릴 수 있어야 할 때입니다.