2025년 부동산 세제 개편과 1주택자 보유세 인상 핵심 정리

2025년 부동산 세제 개편과 1주택자 보유세 인상 핵심 정리

2025년은 한국 부동산 시장에 있어 세제 전환점이 될 해로 꼽힌다. 정부가 예고한 세제 개편은 단순한 세율 조정이 아니라, 주택 보유 구조 전반을 다시 설계하는 수준의 변화다. 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자까지 세금 부담 확대가 예상되며, 시장의 불확실성이 그 어느 때보다 커지고 있다.

목차

• 1. 세제 개편의 배경: 왜 지금인가
• 2. 1주택자 보유세 인상, 단순한 착시가 아니다
• 3. 정부의 세제 개편 방향: ‘보유 중심, 거래 완화’
• 4. 장기보유특별공제 축소와 고가주택 과세 강화
• 5. 다주택자 양도세 중과 유예 종료의 파급력
• 6. 정치 일정과 세제 정책의 상관관계
• 7. 실수요자 보호와 조세 형평성의 충돌
• 8. 공시가격과 보유세 산정의 핵심 원리
• 9. 2025~2026 부동산 시장 전망
• 10. 결론: 세금이 주도하는 시장의 새 질서

1. 세제 개편의 배경: 왜 지금인가

2024년 하반기 이후 아파트 실거래가는 서울과 수도권을 중심으로 빠르게 회복세를 보였다. 그러나 거래량은 여전히 팬데믹 이전 수준의 절반에도 미치지 못했다. 정부는 이러한 현상을 ‘보유 부담이 낮은 구조에서 비롯된 시장 경직성’으로 판단했다. 즉, 세금 부담이 크지 않으니 매물이 나오지 않는다는 것이다.

이에 따라 정부는 보유세를 강화하고 거래세를 완화하는 방식으로 시장의 순환성을 유도하는 정책 전환을 준비 중이다. 이러한 방향은 OECD 주요국의 부동산 세제 흐름과도 일치한다.

2. 1주택자 보유세 인상, 단순한 착시가 아니다

기획재정부는 내년 부동산 공시가격 현실화율을 올해 수준인 69%로 유지한다고 밝혔다. 하지만 올해 아파트 시세가 평균 8~12% 상승한 만큼, 공시가격이 오르고 세금은 자동적으로 인상된다. 이는 ‘세율 동결에도 실질 인상’이라는 역설적 구조를 낳는다.

서울 강남구의 84㎡ 아파트를 기준으로 할 때, 올해 보유세는 약 730만 원이었지만 내년엔 950만~1,000만 원에 이를 가능성이 높다. 한강벨트를 중심으로 실거래가 상승이 집중되면서, 1주택자까지 세금 인상 대상에 포함됐다.

3. 정부의 세제 개편 방향: ‘보유 중심, 거래 완화’

정부는 올해 10·15 부동산 대책에서 “보유세 강화, 거래세 완화”를 명확히 언급했다. 이는 세제의 무게중심을 보유로 옮겨 투기 억제 효과를 노리는 동시에, 거래 활성화를 유도하기 위한 포석이다.

구체적으로는 재산세 실효세율 상향, 종합부동산세 공정시장가액비율 복귀, 양도세 일부 완화 등이 포함된다. 특히 다주택자뿐 아니라 1주택 고가 아파트 보유자까지 대상이 확대될 전망이다.

4. 장기보유특별공제 축소와 고가주택 과세 강화

정부는 장기보유특별공제 제도를 개편해 실거주 중심으로 전환할 방침이다. 현재 최대 80%까지 공제 가능한 구조를, 실거주 기간이 짧은 경우 40~60%로 줄이는 방안이 논의되고 있다. 이는 단순히 고가 주택 소유자에 대한 부담 증가뿐 아니라, 실거주 목적을 강화하기 위한 방향성이다.

강남·마포·용산 등 고가 지역 1주택자의 경우, 세부담이 단기간에 20~30%까지 증가할 수 있다. 이에 따라 일부 실거주자들도 ‘세금 리스크’를 고려해 매도 시점을 앞당기는 움직임을 보이고 있다.

5. 다주택자 양도세 중과 유예 종료의 파급력

다주택자 양도세 중과 유예는 2025년 5월 9일 종료된다. 이에 따라 2주택 이상 보유자는 매도 시 최고 75% 세율이 적용될 가능성이 높다. 그 결과, 내년 상반기 시장에는 ‘유예 종료 이전 급매물’이 증가할 가능성이 있다.

그러나 세금 부담과 대출 규제, 공시가격 상승이 겹치면 거래 위축이 다시 심화될 수 있다. 이 경우 정부의 의도와 달리 시장 유동성이 줄어드는 역효과가 발생할 수 있다.

6. 정치 일정과 세제 정책의 상관관계

2026년 지방선거를 앞두고 세금 인상 정책은 여론 리스크를 동반한다. 여당은 정책 추진 속도를 조절할 수 있지만, 방향 자체가 바뀔 가능성은 낮다. ‘부동산 세제 정상화’라는 기조는 이미 대통령실과 기재부 모두에서 공감대가 형성된 상태이기 때문이다.

즉, 세제 개편 발표 시점은 늦어질 수 있지만, 보유세 강화라는 기조는 유지될 전망이다.

7. 실수요자 보호와 조세 형평성의 충돌

부동산 세제 개편의 가장 큰 딜레마는 조세 형평성이다. 정부는 실수요자 보호를 강조하지만, 현실적으로 고가 아파트를 보유한 실거주자도 ‘자산가’로 분류된다. 결과적으로 실거주 1주택자조차 세부담 완화 혜택을 받기 어렵다.

전문가들은 “세율보다 공시가격 산정의 투명성이 더 중요하다”고 지적한다. 공시가격 현실화 과정에서 불투명성이 해소되지 않으면, 국민 체감은 계속 불공정하다는 것이다.

8. 공시가격과 보유세 산정의 핵심 원리

보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성된다. 계산식은 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율이다. 공시가격이 10% 상승하면 세금은 15~20%까지 증가할 수 있다. 이는 누진세 구조와 세부담 상한 규정 때문이며, 1주택자는 최대 50%까지 인상 가능하다.

즉, 공시가격 현실화율이 유지돼도 실질적인 세금 인상은 불가피하다. 따라서 2025년 세금 부담은 단순히 세율이 아니라, 공시가격 상승률에 의해 결정될 것이다.

9. 2025~2026 부동산 시장 전망

2025년은 세금이 부동산 시장을 주도하는 해가 될 전망이다. 금리 하락과 공급 축소가 맞물리면서, 세금 정책이 시장 심리에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 보유세 인상은 단기적으로 매수세를 억제하지만, 장기적으로 매물 증가를 유도할 수 있다.

전문가들은 “세제 일관성이 확보되지 않으면 시장이 오히려 경직될 수 있다”고 경고한다. 정책 신뢰가 확보되지 않으면 매수자와 매도자 모두 관망세를 강화하기 때문이다.

10. 결론: 세금이 주도하는 시장의 새 질서

2025년 이후 부동산 시장은 ‘세금이 시장을 결정하는 구조’로 이동한다. 보유세 강화, 거래세 완화, 공시가격 현실화, 장기보유공제 축소가 복합적으로 작용하면서 시장 참여자들은 세금 중심의 전략적 의사결정을 해야 한다.

결국 중요한 것은 단순한 절세가 아니라, 정책의 방향성에 맞춘 자산 포트폴리오 조정이다. 부동산은 여전히 자산의 핵심이지만, 세금 구조를 이해하지 못하면 수익보다 손실이 커질 수 있다. 2025년은 ‘세금 리스크 관리’가 곧 ‘부의 방어’가 되는 해로 기억될 것이다.